由于躺平和内卷的现实压力，正在大家担心“三孩”政策推出后，在房价压力甚大，教育成本高企的前提下，老百姓生育动力不足之时，国家出台严格限制K12校外培训政策之后，一个更加大的配套政策出台——斩断房价与地方政府收入之间的关系，切断房价上涨的动力，从而更好地为国家可持续发展创造环境。

6月4日，财政部发布有关将土地出让收入全部划转给税务部门负责征收，而非过去的地方财政收入，即卖地收入转由税务部门征收，不再由地方财政部门收取，不再进入地方财政的“政府性基金收入”这个名目。自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省等地试点，2022年1月1日推广到全国。

时代伯乐认为，此项政策的出台有极大的价值和意义，对于舒缓躺平和内卷有很大的价值，对于中国地方政府的产业升级有很大的倒逼推动价值：

上篇：2022年地方政府财政支出的尴尬时刻

1、绝大多数地方政府50%以上的收入来自于土地出让或者发行城投债，持续稳定的企业和个人财税收入占比超过70%以上的地方不多

当前我国不同区域间的财政收支分化严重。一方面，发达地区产业基础坚实，人口持续流入，税源充足，收入大于支出，向中央净缴纳税收。另一方面，欠发达地区产业基础薄弱，人口持续流出，税基不稳，同时还面临着巨大的基建压力和公共服务压力。有数据表明，绝大多数地方政府50%以上的收入来自于土地出让或者发行城投债，持续稳定的企业和个人财税收入占比超过70%以上的地方不多，在土地财政和城投债难以为继的时候，地方政府财政支出便陷入了尴尬境地。

地方政府“财权小，事权大”的背景下，社保、教育、医疗等领域的刚性支出使得地方财政支出捉襟见肘，甚至，直接导致地方政府财政破产。

去年12月，鹤岗市政府公告称，“因鹤岗市政府实施财政重整计划，财力情况发生重大变化，决定取消公开招聘政府基层工作人员计划”。鹤岗成为第一例财政重整的地级市。

2、房价上涨的动力基本失去——正反馈的上涨飞轮被斩断，地方政府财政会捉襟见肘

众所周知，过去30年中国房价的高速增长，一个非常重要的原因是土地出让收入全部归地方政府，加上许多地方政府的产业不发达，结果导致地方政府主要依靠卖地收入，只有房价上涨，地方政府才可能获得更高的地方财政收入，所以，地方政府迫于财政的压力和城市建设的压力，自身有很强的动力去推动房地产价格的上涨，因为地方政府本身就是房价上涨的受益者：高房价就意味着高土地出让收入，高房地产销售税收。

时代伯乐认为，这个上涨的逻辑很好地解释了，为什么过去20多年的房地产调控，始终不能很好遏制房价大幅度上涨的原因。

虽然中央三令五申要求调控房价，但是，地方政府并不希望房价下跌，因此，出台的政策，更多是控制土地供给，压制买房需求，反而进一步扩大供需矛盾，使得房价上涨速度更快。

现在，出台这个通知，意味着地方政府的财政收入大幅度下降，卖地收入不再属于地方收入。毫无疑问，即使有卖地收入，但留存部分大幅度下降。

这种情况下，地方政府进一步推动房价上涨的动力和决心大幅度下降。

3、地方政府与银行体系的融资格局会发生突变，使得各地政府的财政赤字很容易显性化，同时堵住了地方政府继续做大亏空的漏洞。长期而言，这有利于各地的持续健康发展。

地方政府的融资平台，包括各种城投的发债收入，本质上是依靠土地收入做保证的，现在，土地出让收入划归税务部门征收，本质上归中央财政，那么，地方政府的各种融资平台如何提供担保和抵押，因此，可以想象，地方政府的融资能力将大幅度下降。

这对于依靠地方政府合作的企业面临短期收入下降的可能。

整个中国的银行体系贷款中，相当大的比例是贷给了地方政府的融资平台。如果没有这种担保和抵押，意味着什么——很难再从银行中获得贷款。

这种情况下，屡禁不止的地方政府亏空扩大化趋势能够得到根本性遏制。

4、土地财政终结，隐性债务相关风险有可能逐渐暴露

近年来，我国地方政府隐性债务规模持续扩张，表现形式愈加复杂多样，其中潜藏的风险也不断加大。隐性债务风险应对和治理问题成为一项重大课题。

相关数据表明，地方政府隐性债务规模近年来呈逐年高速增长趋势。隐性债务规模的高速扩张和地方政府财力的捉襟见肘形成了鲜明的反差。当隐性债务规模和债务偿还负担超出地方政府的财政承受力时，债务违约风险加大。如果政府隐性债务发生违约风险，势必传导至其他相关各方，对经济社会等诸多方面造成严重的负面影响，进而导致政府信用受损、政府公信力下降。

因此，在地方财政收入受限时，需要严密关注隐性债务相关风险，严格控制新增隐性债务以免积聚债务风险形成系统性金融风险。我们需要清醒的认识到债务问题的连锁反应，即由部分隐性债务出现问题导致债权人和债券机构对整个市场出现信心缺失，进而发生挤兑。

近期沸沸扬扬的恒大债务危机事件就是鲜活的案例。恒大负债1.95万亿，其中存在大量的隐性负债，不过按照原来的借新债还旧债的逻辑可以长期维持下去。但是三道红线等严格的监管政策将恒大融资渠道切断，并且自身销售受市场波动和负面舆情影响大幅下滑。一方面融不到钱，另一方面自身造血功能的销售端不景气，直接使得对危机先知先觉的部分金融机构撤贷（21年7月19日，广发银行宜兴支行申请诉前财产保全，请求冻结恒大地产1.32亿元资产，双方对簿公堂）。这一事件让恒大资金短缺的问题公之于众，引发大量投资者挤兑，使恒大处理债务风险失去了宝贵的时间，丧失了主动权，进而导致更严重的问题。

为了应对隐性债务风险，部分发达地区政府已启动隐性债务清零。深圳在政府工作报告中就提出，要强化风险意识，积极防范重大风险挑战，率先实现政府隐性债务全部清零。与之相对应的，除鹤岗外，还会有一些政财政府将被巨额负债吞噬，不得不作出财政重整的决策。

下篇：地方政府正在积极寻求对策

1、地方政府需要寻找新的发展模式，面临极大的转型升级压力，长期而言有利于整个中国的产业升级，特别是有利于高科技产业的发展——加大招商引资力度，加快产业转型，成为必然选择

30多年形成的发展习惯，一旦被斩断，一定会有一个阵痛期。原来各地政府热衷于搞土地开发，建新区，来钱快，但是，现在这方面的积极性一定会大幅度下降，并且，这种模式也面临很大的挑战。

一旦离开土地财政，中国各地政府才真正回到发展本地产业的使命和初衷上——只有企业税收、个人税收才是长久之计。

由于整个经济都处于转型期，特别是在美国的强压之下，中美两国的竞争本质上将是高科技竞争。如果各地政府依然停留在土地和房价的竞争之上，那么，非常不利于中国的产业崛起。

时代伯乐发现一个规律：凡是招商搞得好的地方政府，当地的产业发展都好，经济发展水平也高，老百姓的生活水平也相对较高；凡是当地政府不重视招商或者招商模式落后的地方，也比较差。

今天的深圳对土地财政的依赖程度是不高的，这主要得益于创立深圳特区的政府领导，长期重视招商引资工作，早期招外资，中期招世界500强，现在招各种创新型企业；江苏的苏州、南通（海门等区）等地对土地财政的依赖也相对较低，是因为当地产业发达，其实主要得益于他们是全中国招商引资最努力、最勤奋的地方之一，招商引资中也敢于大胆创新，积极进取，所以，涌现出一批中国最发达的地级城市！

其实，招商引资，特别是政府引导基金都已经从原来的1.0版本迈向2.0版本了——从过去政府成立引导基金，GP去参与成立子基金，然后完成返投，但是这种模式效果不佳：一方面，返投不能带来新项目的增量，返投的项目往往也是当地的好项目，它们根本不缺钱；另一方面，难以形成产业链效应，GP为了追求IPO，只会零敲碎打地投资项目。所以，最近涌现出的“合肥模式”和“海门模式”就是招商引资和政府引导基金的2.0模式：资本+平台+产业链的新模式。

另外，如果土地出让收入的下降，地方政府将更加愿意将更多的土地用于发展产业，特别是高科技、高附加值的产业。

当然，对于地方政府的集约化发展也是有利的，避免过去的摊大饼，会重视旧有城区的改造。因为只要是旧村、旧厂自己提出来要搞旧改，进行自我改造提升，地方政府就会大力鼓励，不用花钱，也能够获得一笔地价。

2、国家调控房价的政策发生转向，可能意味着从过去的打压改为疏导，从打压增量，改为遏制存量持有，更为地方政府出台房地产持有税（中国式物业税）提供了依据

按照本通知的精神和内涵，既然房价上涨所带来的土地出让收入不能为地方政府所全部拥有，那么，可能形成一种新格局：由于土地归国有，因此，中央政府获得土地出让收入，从而遏制房价的上涨；由于已经形成的物业和房地产属地管理，因此，地方政府可能收取房地产持有税。

时代伯乐认为，如果形成这种局面的话，意味着中国土地和房地产拥有更为清晰的界定，为具有中国特色的物业税提供了分税制依据。

去年底，全国财政工作视频会议在北京召开。会议在总结2021年财政工作时称，“做好房地产税试点准备工作”。这是自打有房地产税传闻以来，第一次提到了“准备”两个字，这两个字非常关键！结合全国不断进行的房地产统一登记和评估，时代伯乐认为，房地产持有税出台的时间不远了。

这对于持有大量物业的人而言，未必是利好。按照国际惯例，房地产税率一般在0.5%-3%之间，不同套数和面积采用不同的税率，对于刚需、投资和炒房群体必然会区别对待。为了避免刚需或者中低收入家庭被误伤，一般会首套免征或设置一定的免征面积。但是多套房的家庭，将迎来巨大的压力，税率可能超过2-3%，也就意味着30年房子就归国家了。

3、地方政府被迫迈向精简，增收节支，过紧日子，是一个趋势

地方的收入增幅和财力增长是税收和土地的双重驱动。地方政府如果没有特别大的企业支撑，在土地出让收入锐减的当下，会非常非常难过。

在土地出让收入高歌猛进的时代，许多地方政府从来没有考虑过节约。今年我国还将实施更大力度的减税降费政策，一方面是减少了相应收入，另一方面，融资又受阻，加上新的产业并没有发展起来，所以，减少开支是必然选择。甚至，许多基层公务员收入都面临下降的可能。由于原来的土地出让收入全部归地方政府，加上房价的持续上涨，土地出让收入也不断上涨，使得各地政府的编制越来越庞大，超编制现象越来越普遍，现在这个收入没有之后，地方政府只能走精简的道路。